对于商业地产而言，2014是备受煎熬的一年，行业竞争白热化伴随经济不景气，使得三四线城市商业地产的招商成为开发商的痛脚。
然而，一二线城市却是另一番景象。万科、万达等巨头的商业地产逆势发力，而上海红星美凯龙商业管理有限公司（下称红星商业），这个以家居起家的企业，全国拓展战略正在加速。
12月20日，红星美凯龙集团选址昆明的爱琴海购物公园开业，这是红星美凯龙首次实现“家居MALL+商业MALL”—“双MALL联动”的商业综合体，也是继北京之后的第二家爱琴海购物公园。
地理上的爱琴海连接起了希腊半岛和小亚细亚半岛，成为地中海中最耀眼的区域。那么，红星美凯龙又试图以“爱琴海”的名义打通怎样的关节，特别是在商业地产竞争白热化并遭遇电商夹攻的时点，红星美凯龙的底气是什么？未来有何应对策略？带着诸多疑问，《投资时报》记者与红星美凯龙创始人车建新及红星商业董事长、红星商业董事长张华容，进行了深入交流。
双MALL联动
车建新对《投资时报》记者表示，目前红星美凯龙在全国已有38个项目，购物中心主打产品为爱琴海购物公园，定位上将针对中高端客户需求进行开发运营，未来公司还会加大在全国范围内的布局。
张华容亦对《投资时报》记者表示，红星商业的重点还是考虑一二线城市的核心地段、核心商圈，且已有布点，如重庆、成都这些省会城市已有布局，“接下来，要使‘双MALL联动’发挥得更好，就要走第二步，布局二三线城市核心商圈”。
在资金周转模式上，车建新表示，红星的综合体中包括12万到15万平方米的购物中心，30万到50万平方米的住宅、写字楼、商业步行街，“把后面这一块卖掉，能收回自持的购物中心投资额的60%以上，这样可以降低资金压力。同时，百货MALL可以带动商铺和住宅配套物业的销售。”
天下武功唯快不破。张华容认为，红星的核心竞争力就是商业前期筹建，这种深入的前期准备把开工到开业的时间压缩为十个月，这在其他企业里面非常少见。红星商业有前期投资发展部以及商业筹建部门，跟随地产开发团队在拿地的时候，介入前期的研判，从人口、交通等维度分析是否适合爱琴海的模式。
在规划报建时，商业报建结束后，建造技术条件、施工图的设计、建造过程中的管理和验收，全部由红星商业团队来介入，并且必须经过商业管理团队的确认，以确保80%～90%的项目做出来不用任何拆改。
张华容认为，正是因为这种商业管理团队的介入与会签制度，才有可能逐一攻克拿地、规划设计、招商、拆改等商业物业的难点，在十个月完成开工到开业的周期。
无痛点商业空间
在追求速度的同时，红星商业也在精益求精地打造个性化、艺术感、体验性十足的购物公园。红星商业对商业运营的重视，体现在其致力于打造“没有痛点的商业空间”。
红星商业总经理李嘉解释道：“所谓的痛点，就是引起顾客不适、不满的细节。”比如在北京爱琴海购物公园单调乏味、被人忽略的电梯厅，被装扮成“蝴蝶谷”等多彩场景，通道则被做成了“老公寄存处”。
“老公寄存处，配有先进的净化设备，男性顾客可以在里面抽烟休息。”李嘉称，中心区的电视与商场门口的摄像头连接，另一个摄像头在儿童乐园附近，“老婆、孩子出来了，可以第一时间看到。”
昆明爱琴海购物公园，也被匠心独具地打造成公园式的商业公共空间，不仅“形如美玉”的外立面美轮美奂，公园外广场上昆明最大的风车秀也让整个爱琴海平添了一股唯美的艺术风范。甚至大型屋顶运动花园也在春城独树一帜，在昆明爱琴海购物公园的6层楼顶是一个巨大的运动花园，可以散步、健身、甚至喝茶、看日出日落。
“此次昆明爱琴海购物公园，将发扬红星美凯龙‘艺术成就生活之美’的理念，斥巨资引入国内外知名现代艺术家顶级作品，将12件艺术品免费陈列在购物中心的公共空间之内，几乎媲美国内一次顶级的艺术大展，打造‘无墙的艺术馆’，真正让商业与艺术完美结合。” 张华容介绍。
昆明爱琴海购物公园开业当日，人流量高达20万，这意味着每一秒就有5个人走进商场，不少顾客在艺术品前驻足、拍照留念。就连当日一楼尚未能正式开业的空铺，也被红星商业设计成了春城昆明特有的花墙，并且在花墙下的树枝头，有一个鸟笼，一对活生生的鸟叽叽喳喳叫个不停，不少顾客争先恐后地与这对鸟合影。
“其实我们不这么做也没问题，就像普通商场一样，在空铺的装修外墙上写几个大字，‘即将开业’之类的也行，但是我们为了让商场更美观，顾客的体验性更强，做了这样的设计。”李嘉说，“那对鸟也很贵啊！”
正是这些对细节的重视，使得昆明爱琴海购物公园开业当日便人满为患，部分电梯一度因为安全因素采取限流措施，许多特色的餐饮品牌在不到11点的时候就排起了长队。开业的第一个周末，客流突破50万，营业额超过3000万元。
区域商业结构升级
也因此，昆明爱琴海购物公园吸引了众多富有特色的商家入驻。总体量11万平方米的昆明爱琴海购物公园位于昆明西山区广福路中段，但囊括了家乐福超市、红星太平洋4D影城、ZARA、歌友会KTV、世纪星真冰场、蚂蚁王国儿童天地等158个国内外品牌。其中，像特斯拉体验店、世纪星真冰滑冰场、蚂蚁王国儿童乐园等首次进入昆明的品牌高达32家，约占项目品牌总数的20%。
“爱琴海购物公园将以昆明最大体量的餐饮面积、昆明首家4D影城、首家真冰滑冰场、首家蚂蚁王国儿童乐园等场景为代表，打造全体验的商业空间，满足顾客对于娱乐、购物、餐饮、社交的多重需求，打造‘让顾客留得下、记得住’的新一代体验式商业项目。”昆明爱琴海购物公园总经理鲍硕表示。
车建新称：“爱琴海购物公园所在的西山区，是昆明城市发展南移战略的桥头堡，爱琴海的成功开业，不仅为南市区70万居民提供了一个购物、休闲、社交、娱乐的商业公共空间，更重要的是引领了昆明南市区商业结构的升级，促进了昆明商业领域的更新换代，加速昆明城市发展‘商业综合体时代’的到来。”
主打爱琴海购物公园
《投资时报》：红星美凯龙为什么会涉足商业地产？
张华容：房地产开发最火热的时候是2004年及2005年，多数零售商与其他行业的生产商都有机会涉足房地产开发环节，当时红星的家居广场很大部分是自己开发的。2009年开始做综合体，在城市综合体之前，我们主要做物业销售和商圈开发。从2010年开始，做购物中心的筹备，2013年，开了商业地产发布会，爱琴海项目出炉。
作为商业运营者身份，从2009年开始介入到2013年开业，似乎并没有时间的优势，也不占资源的优势，要在合适的时间段之内做到一百个，不受大环境的制约，必须要动用更多的资源，并且相互配合。结合我们的定位、业态结构，我们做出了爱琴海的品牌。
除了爱琴海，我们还与川影集团合资成立了红星太平洋影城。目前北京的第一家店，在八十多个影院中，上座率排行前20名，票房也在前十五名左右，这个成绩在新开业的影院里还是不错的。在昆明的影院是第二个，目前已经步入正轨，明年福州、天津、兰州项目也会开业。
《投资时报》：昆明爱琴海的定位有何特别之处？
张华容：从城市的定位来说，首先是定位为南市区的商业首选，能够满足南市区的需求以及提升。从业态与品类来说，我们为昆明第一次引入了溜冰场、蚂蚁王国等品牌。这种组合或许不一定能带来多大的租金收入，但可以对这个城市的商业提升做出贡献，同时，让周边居民的生活更为丰富。
《投资时报》：红星商业的购物中心建筑面积一般在10万到15万平方米左右？
张华容：如果是做“双MALL”，肯定会在20万平方米以上，其中还会有写字楼、商铺等销售物业，这样爱琴海购物公园的面积大概就剩下10万平方米左右了。但是不排除单体的爱琴海在6万平方米左右，整体的综合体面积在10万平方米以上，比如兰州的购物公园项目就是6万平方米，但再小就很勉强了。
《投资时报》：爱琴海购物公园的投资回报期大概有多长？
张华容：现在只能是测算，整个投入回收，大概需要五到八年。对商户一般给一到三个月的考察期。租金方面，一层和三层的餐饮区最贵。未来还会引入一些医疗服务，比如牙医、微整形等。
《投资时报》：北京爱琴海购物公园和昆明项目相比有哪些异同？
张华容：北京项目的筹备和运营都比较特殊，时间很仓促，但坚定的是要服务周边，清楚自己的定位，对自己的核心业态以及品牌有很明确的定位。社交互动体验业态布局比较大，因为餐饮、影城、儿童业态、运动这些参与感比较强的业态，会给购物中心更稳定的客流和沉淀。
这些经验在昆明项目中都有反映，四至六楼都是做餐饮，餐饮品牌有70个，在条件允许的情况下，做了更多互动的业态，比如溜冰场，另外有一个三千多平方米的儿童互动体验馆，在北京，没有做百货零售，在昆明就引入了很多的百货品牌。总的来说，商圈内的合作很重要，在合作没达成的时候，也要掌握自己能掌握的资源。
《投资时报》：未来红星商业和爱琴海品牌有怎样的扩张计划？
车建新：目前我们在全国已经有38个项目，昆明的项目是我们第二个开业的商业项目，明年还会在天津、福州和兰州开业爱琴海购物公园。爱琴海未来会有很多的艺术展，提供给市民更多的体验，在购物中提升艺术修养，红星提供的体验式购物，让消费者进来体验、借鉴，搭建自己有品位的家。
住宅、家居和商业联动
《投资时报》：红星的综合体是不是先开发住宅，再做商业？
张华容：从项目运作及资金使用节奏，还有政府规定来说，都是先做销售物业，再做自持物业。当然，销售物业的交付与自持物业的开业最好是同一天，这样对消费者、市场都有好的交待。但有些项目也会选择先把商业做起来，把人气做旺，不过目前，在核心城市核心地段，还是按照正常开发节奏走。
《投资时报》：是不是由商业团队先做好规划设计，再由住宅团队进行开发？
张华容：这个方向是对的。对于红星来说，核心竞争力就是商业前期筹建。我们有前期投资发展部以及商业筹建部门，跟随地产开发团队在拿地的时候，介入前期的研判，从人口、交通等纬度，分析是否适合爱琴海的模式。
在规划报建的时候，商业报建结束后，建造技术条件、施工图的设计、建造过程中的商业介入管理和验收，全部由商业团队来介入，并且必须经过商业管理团队的确认，以确保出来的项目不用做大的更改。正是因为这种商业管理团队的介入与会签制度，才有可能做到十个月完成开工到开业的周期。拿地规划设计、商业招商、拆改这些都是商业物业的难点所在。
《投资时报》：红星将住宅、商铺、写字楼销售，而购物中心自持，是不是通过这种方式来养购物中心？
车建新：目前综合体中有大概12万到15万平方米的购物中心，规划30万到50万平方米的住宅、写字楼、商业步行街，把后面这些卖掉，能收回自持购物中心投资的60%以上，这样购物中心就能更加轻松的应对竞争，这是一种很好的商业模式，双方面可以相辅相成。
家居MALL与百货MALL联动，同时这两项自持物业又与销售型物业形成大联动。两方面的联动可以造就更大的商圈，客流资源共享，停车位互补。比如家居MALL晚上和中午的人流比较少，百货MALL的人更多，来百货MALL的人就可以把车停在家居MALL的停车场。停车互补，这只是很小的一个方面，未来会以这种联动为模式继续在全国寻找发展机会。
在融资方面也是一样，商场可以低成本发展，然后将商场抵押银行再融资，继续开发项目。
《投资时报》：商业物业在红星的物业结构中占比大概多少？
张华容：爱琴海购物中心在商业综合体中自持占比在50%，整体来看在红星国际广场的综合体里面，大概占30%。
《投资时报》：与宜家的“双MALL联动”相比，红星美凯龙有哪些异同？
张华容：上周我特地去了无锡的宜家，宜家能做到现在这种品牌和体量，确实让国内的商业运营者有所触动，它们与家庭日常用品和消费更接近，现在也是“双MALL联动”，在原来的基础上，做一些扩充，就是更丰富的生活MALL。我们的家居是纯粹的家居、建材、商场，与日常生活有一定距离，而爱琴海就是对家居的补充。
《投资时报》：电商是否对红星美凯龙的商业有一定冲击？
车建新：电商是一个潮流方向，红星家居受电商冲击较小，家居在电商购物中占比大概为0.3%到0.4%，因为家居购物需要配送安装，并且要现场体验家具的色彩、尺寸，还要触摸，看手感。家居购物还是以线下为主，未来十年不会有太大变化。
《投资时报》：你们怎么看国内商业地产的过剩以及竞争，是否会影响到红星的发展策略？
车建新：今年地产市场很平淡，但红星美凯龙的业绩呈上升态势。国内百货MALL很多，但真正好的中国还是很缺，红星美凯龙针对中高端需求开发运营爱琴海购物公园，在全国范围内未来还会加大布局。
张华容：从融资势头和开发模式来看，商业地产这一年的形势相当严峻，如果国家没有调整政策出台，对2015年的开发与销售，大家都会更为谨慎。2014年，我们的融资模式开始非常态化，需要更好的适应，无论开发商还是运营商都会更开放的与各种融资渠道接触，如果没有做到，会错失很多机会。