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2016-02-24北京商报丨“非常”业态 让商场不过气

        从轻资产管理获得更多动能的红星商业大步流星前行。在商业地产演变为全产业链的商业不动产运营商后,红星商业对商业运营的理解与尝试更为大胆。在红星商业董事长张华容看来,在增量变存量的时代里,原地踏步意味着被淘汰。传统品牌方面购物中心之间很难有突破,也许不久以后购物中心也成了过时的代名词。在这之前,必须尝试新的非常规的业态。
 
  勇于革新业态
 
  家居大佬跨界商业地产,红星商业经历两年时间,从北京爱琴海购物公园一个项目开枝散叶到昆明、天津、福州、兰州等5个项目。“2016年会有2-3个项目,2017年计划开5个,之后都保持5个以上的年均开业速度,商业地产运营商中我们的速度应该是最快的。”张华容说道。
 
 张华容眼中的“运营”是将每个店都做出极致特色。去年开业的天津爱琴海购物公园楼顶设置了婚庆会馆,档期已排到今年10月。地下一层规划了韩寒投资的赛车场,消费者可以在商场体验赛车。福州项目为空中运动场,目前还与法国相关马术机构投稿引入集儿童教育、休闲体验一体的马术俱乐部。作为红星商业今年1号工程的上海吴中路项目,引入业态更为大胆。
 
  张华容表示,今年是上海项目的收官之年,在这个项目他们尽可能地安排特色、好玩的业态。比如做不同于一般商场冰场的雪游乐场,外围景观设置了真正的日本樱花街道,集团高层带队亲自赴日本邀请著名设计师安藤忠雄设计艺术空间和书局。
 
  “在增量变存量的时代里,原地踏步就意味着被淘汰。传统品牌方面购物中心之间很难有突破,也许不久以后购物中心也成了过时的代名词。在这之前,必须尝试新的非常规业态。”张华容说,体验业态在过去留给大家的印象是租金收益低、占用面积大,但现在当这些业态从配角变为主角,收益也随之改变,进驻购物中心的新型体验业态比此前风靡的KTV租金收益上已有很大提高。
 
  发展“资产管理”业务
 
  在理念与团队兼具下,红星商业拓展目标从过去“五年百MALL”的极致速度变得理性化。去年5月,红星商业对外发布了以资产管理服务为主的轻资产战略,主要聚焦在资产运营、资产盘活与资产增值三个方面。
 
  张华容表示,红星商业已形成自己的发展节奏与步调。除了自建物业,今年会加大资产管理项目投入。“商业类型公司不能完全等待自己盖房子,开发慢并且人力、资本都会受限。”
 
  红星商业骨子里流淌着基金公司的血液,张华容表示,收购项目后基金公司需要找经营方把项目盘活做好,获得更高升值后卖出。红星商业今年计划真正做轻资产,将入股或者参投一些项目,让基金公司或者托管方更有信心。
 
  “操盘多个项目后,我们已有了很多实战经验。在商业地产前端环节,可以帮助地产商进行更合理的前期调规,比如动线设计怎么能不挡商铺、人流行走更顺畅等。”与纯顾问公司或者地产公司相比,张华容认为,如今的红星商业是可以贯穿商业运营全产业链、提供全流程服务的商业不动产运营商,能为合作开发商提供项目规划选址、招商或者后期运营的全产业链解决方案。
 
  盈利是基础
 
  从2013年投资成立到今年,红星商业母公司实现盈利,单店也将逐一盈利。“红星商业是纯商业化公司,对盈利有很高要求。无论是自持项目业态引入,还是产业链各端价值挖掘上,都必须考虑有收益。”张华容说。不同类型商业公司有不同要求,张华容表示,红星商业要求各店要向总部交利润,总部也需要不断找项目、做顾问代理等赚取利润。
 
  从目前各项目表现来看,北京项目最为成熟,租金收益最高。今年北京区域还会有新的调整考虑,李嘉表示,虽然处于社区型商圈中,但北京爱琴海公园目标不是做社区购物中心,团队期许项目成为城市范围内的特色店,可以捕获不同维度年龄段的客群。
 
  为了便于管理和资源共享,红星商业打破了单店管理模式,整合区域资源形成华北大区。去年整体经营情况不错,新项目也有良好表现。据介绍,福州项目开业当天创下东南一带开业纪录达46万多人次,天津项目是去年天津市场惟一开业的购物中心,当天有35.6万人次,目前周末约8万-9万人,平时在4万-5万人。
 
  据张华容透露,红星商业计划推出爱琴海系列产品线,根据不同城市规模、消费力等设置管理模型。
        北京商报记者 刘宇
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